Trước năm 2009 có 4 loại mẫu giấy chứng nhận cho nhà và đất song song tồn tại, gồm "sổ đỏ" theo Luật Đất đai năm 1993; "sổ đỏ" theo Luật đất đai năm 2003; "sổ hồng" (GCN quyền sở hữu nhà ở) theo Nghị định 61/CP năm 1994 về mua bán kinh doanh nhà ở và "sổ hồng" theo Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ -CP năm 2006. Từ năm 2009, mẫu giấy thứ năm là Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản trên đất theo Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, được bổ sung tại TT số: 20/2010/TT-BTNMT được thay thế bởi Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 1987 (Luật đất đai đầu tiên, bắt đầu tiến hành giao đất và cấp GCN cho người sử dụng, có mẫu mầu đỏ - "sổ đỏ"), được quy định tại Quyết định 201-QĐ/ĐKTK năm 1989 ban hành Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Tổng cục Quản lý ruộng đất.
* Mẫu Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
Việc xác định ranh giới thửa đất của Người sử dụng đất làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định; trừ các trường hợp bị từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được pháp luật quy định như sau:
Tại Khoản 1 Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về việc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:
"1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất. Người sử dụng đất phải xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất".
Các trường hợp bị từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai:
"Điều 11a. Từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:
a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;
b) Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;
c) Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;
d) Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;
đ) …; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;”
Khoản 2 Điều 8 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT để xác định đất có tranh chấp hay không. Theo đó, tại Khoản 2 Điều 8, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định:
“2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho UBND cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.
Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho UBND cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.”