Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P4)

Cùng nội dung quan tâm

Chương VIII
Tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất

Đây là chương mới, gồm 13 điều (từ Điều 107 đến Điều 119)
Có một số đổi mới chủ yếu so với Luật Đất đai năm 2003, cụ thể như sau:

• Về nguyên tắc định giá đất:

Việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc, trong đó bổ sung mới 02 nguyên tắc và chỉnh sửa 01 nguyên tắc, cụ thể:

Các nguyên tắc định giá đất bao gồm:

         “a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.” (Khoản 1 Điều 112 - Luật Đất đai)

• Về giá đất:

Ngoài việc tiếp tục quy định khung giá các loại đất, bảng giá đất, Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung quy định xác định giá đất cụ thể, cụ thể như sau:

- Về khung giá đất:

Luật Đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường có biến động lớn. Luật Đất đai năm 2013 giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” (Điều 113 - Luật Đất đai)

- Về bảng giá đất:

Nếu như Luật Đất đai năm 2003 quy định Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và ban hành hàng năm (công bố vào ngày 01/01của hàng năm) và được sử dụng để làm căn cứ xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước và ngược lại của Nhà nước đối với người sử dụng đất trong mọi trường hợp thì Luật Đất đai năm 2013 quy định Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ.

Cụ thể như sau:

“a) Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.” (Điểm a Khoản 2 Điều 114 - Luật Đất đai)

b) Bảng giá đất được áp dụng trong 6 trường hợp. Cụ thể như sau:

“- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

- Tính thuế sử dụng đất;

 - Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.” (Khoản 2 Điều 114 - Luật Đất đai)

c) Bảng giá đất được HĐND cùng cấp thông qua (Luật 2003 quy định HĐND cho ý kiến).

“Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.” (Khoản 1 Điều 14 - Luật Đất đai)

- Về giá đất cụ thể: Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định việc xác định giá đất cụ thể, trong quá trình vận hành không những gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn là nguyên nhân phát sinh khiếu nại của người bị thu hồi đất do giá đất tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đều áp dụng theo bảng giá đất mà mức giá đất trong bảng giá luôn luôn thấp do không theo kịp với giá thị trường. Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về việc xác định và áp dụng giá đất cụ thể. Cụ thể như sau:

+ Giá đất cụ thể được áp dụng trong 4 trường hợp sau:

“- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.” (Khoản 4 Điều 114 - Luật Đất đai).

+ Về cơ quan chịu trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.” (Khoản 3 Điều 14 - Luật Đất đai)

• Về tư vấn giá đất:

Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định khung pháp lý về hoạt động tư vấn giá đất và điều kiện hành nghề tư vấn giá đất, đã tạo nên khoảng trống trong lĩnh vực này, làm phát sinh nhiều vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai. Khắc phục hạn chế nêu trên, Luật Đất đai năm 2013 đã dành 02 điều quy định các trường hợp tư vấn giá đất được thực hiện, điều kiện hoạt động tư vấn giá đất và hành nghề tư vấn giá đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn có chức năng tư vấn xác định giá đất, đặc biệt Luật còn quy định giá đất tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất.

Những quy định mới về giá đất cụ thể của Luật Đất đai năm 2013 có thể khái quát như sau:

- Về các trường hợp được tư vấn giá đất:

Luật Đất đai năm 2013 quy định tư vấn giá đất được tư vấn trong một số trường hợp cụ thể, gồm:

* Tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp sau:

- Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu;

- Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan;

- Khi thực hiện giao dịch liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu.” (Khoản 1 Điều 115 - Luật Đất đai)

- Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

- Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định.

- Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.

 Chương IX
Hệ thống thông tin đất đai

Đây là một chương mới, gồm 5 điều (từ Điều 120 đến Điều 124), bao gồm các quy định mới của Luật với các nội dung chủ yếu:

- Hệ thống thông tin đất đai;
- Thành phần của hệ thống thông tin đất đai;
- Cơ sở dữ liệu đất đai;
- Quy định quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai;
- Quy định Dịch vụ công điện tử trong lĩnh vực đất;
- Trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin đất đai.

Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng thành một hệ thống thống nhất trên phạm vi cả nước, phục vụ đa mục tiêu. Thông tin đất đai trong cơ sở dữ liệu đất đai được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp thì có giá trị pháp lý như hồ sơ dạng giấy.

Đây là quy định mới, góp phần thay đổi tư duy, thói quen truyền thống về khai thác, sử dụng hồ sơ đang thực hiện.

Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P1)

Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P2)
Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P3)
Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P4)
Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P5)
Nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 (P6)

Bảng thống kê những thay đổi Luật đất đai 2013.